房地产物管行业周报：北京发文明确住宅维修责任 阳光城与万物云达成换股协议

　　H股物业板块持续调整：上周东北地产H股物业指数收于7559.45点，累计下跌8.11%；同期恒生指数累计上涨0.84%，恒生综指累计上涨0.36%；上周东北地产物业A 股指数收于1157.41 点，累计下跌2.12%，同期沪深300 上涨2.29%，上证综指上涨1.79%。上周涨幅前三物管公司分别为时时服务(+40.91%)、特发服务(+17.82%)、时代环球集团(12.94%)。上周，保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、合景悠活、彩生活、建业新生活、时代邻里、首程控股、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，金科服务增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/金科服务/宝龙商业/ 新城悦服务/ 建业新生活的港股通持股比例分别为47.27%/14.68%/8.12%/9.67%/8.31%/18.64%/7.65%/5.08%/6.02%。其中，金科服务周内获最多增持(+1.69%)。

　　公司动态：阳光城与万物云达成换股协议；碧桂园服务、滨江服务、银城生活服务、雅居投资控股发布正面盈利预告。

　　行业新闻：北京市住建委发文明确维修维护及监督等责任；碧桂园服务与世纪宏图不动产在房产经纪领域达成战略合作。

　　周内专题探讨：从核心商誉看物企收并购。从超额收益观的角度出发，商誉是企业赚取超额收益的资本化价值，而根据“核心商誉”概念，只有核心商誉才真正能给企业带来超额收益，包括两类要素：1)目标企业自身可带来高回报的价值，对物企而言包括规模补充、业态补强、公共资源获取；2)收并购可带来的协同效应价值，主要为科技实力等带来的能力协同。

　　投资建议：上周，阳光城与万物云达成换股协议并成立合资公司承接阳光城新项目。结合今年碧桂园服务收购蓝光嘉宝，在IPO 前期入股中梁百悦、长城物业等事件来看，头部物业公司竞争优势愈加凸显，估值逐渐分化，新上市物企在行业逻辑逐步清晰、同质化加剧背景下，上市意愿减小，而头部企业可通过收并购、换股、战略投资等方式加速扩张市场份额，马太效应显现，头部公司优势将进一步扩大。由此，我们建议，长期关注公司关联方实力、口碑、科技、规模、赛道布局等，看好碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、融创服务；中期重视增长确定性，关注外拓能力、激励机制、关联方销售情况，看好金科服务、永升生活服务、绿城服务、宝龙商业；短期关注估值水平和中报业绩超预期可能性，看好金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务和融创服务。

　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期